Blue Conseil : Votre Expert-Comptable pour Optimiser votre Fiscalité Immobilière

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier ou envisagez d’investir dans la location meublée ? Vous vous demandez quel régime fiscal choisir ou comment optimiser vos revenus locatifs ? Chez Blue Conseil, cabinet d’expertise comptable à La Rochelle, nous mettons à votre disposition notre expertise en gestion fiscale, juridique et patrimoniale pour maximiser la rentabilité de vos investissements.

Le Marché de la Location Meublée : Un Secteur en Mutation

Avec l’essor des plateformes comme Airbnb, le marché de la location meublée connaît une expansion fulgurante. Cependant, de récentes réformes fiscales viennent bouleverser ce secteur. Ces changements visent à :

• Réduire les avantages fiscaux pour les locations touristiques de courte durée afin de réorienter l’offre vers la location longue durée.
• Soulager le marché locatif en zones tendues comme La Rochelle, Paris, Rennes ou encore Toulouse.

Ces mesures, bien que nécessaires, rendent la gestion fiscale des biens immobiliers plus complexe. C’est pourquoi il est crucial de vous entourer d’experts en fiscalité et en gestion de patrimoine.

Réformes Fiscales 2024-2025 : Ce Qui Change pour les Locations Meublées

1. Réduction des Avantages pour les Meublés Touristiques

• Meublés classés : L’abattement fiscal est réduit de 71 % à 50 %, avec un plafond de revenus de 77 700 € (au lieu de 188 700 €).
• Autres meublés : L’abattement passe à 30 %, plafonné à 15 000 € de loyers annuels (contre 50 % et 77 700 € auparavant).

2. Incitations pour la Location Longue Durée

Pour encourager les propriétaires à privilégier la location nue, un amendement de la Loi de Finances 2025 prévoit de relever l’abattement fiscal de 30 % à 50 % pour les loyers ne dépassant pas 15 000 € par an.

3. Régulations Locales Renforcées

• Les communes, comme La Rochelle, peuvent désormais limiter le nombre de meublés touristiques sur leur territoire.
• La durée de location pour une résidence principale est abaissée à 90 jours par an (au lieu de 120 jours).

Quel Régime Fiscal Choisir pour Votre Appartement ?

Le choix du régime fiscal est crucial pour maximiser la rentabilité de vos investissements immobiliers. Chez Blue Conseil, nous analysons votre situation pour vous conseiller sur le régime le plus avantageux :

1. Location Meublée au Régime Micro-BIC

Ce régime est souvent adapté aux revenus locatifs modestes. Les abattements sont désormais plafonnés à :

• 50 % pour les meublés touristiques classés (contre 71 % auparavant).
• 30 % pour les autres locations meublées.

Avantage : simplicité administrative.
Limite : plafonds réduits, moins intéressant pour les loyers élevés.

2. Location Meublée au Régime Réel

Ce régime permet de déduire les charges (amortissements, intérêts d’emprunt, travaux, etc.) des revenus locatifs.

Avantage : très avantageux pour les propriétaires de biens avec des charges importantes.
Limite : gestion administrative plus complexe.

3. Location Nue et Réduction d’Imposition

Avec le relèvement de l’abattement à 50 %, la location nue devient plus compétitive pour les biens situés en zones tendues.

Pourquoi Confier la Gestion de votre Fiscalité à Blue Conseil ?

La gestion fiscale et patrimoniale des biens immobiliers nécessite une expertise pointue. Voici pourquoi faire appel à Blue Conseil :

1. Une Double Expertise Complémentaire

Avec Arnaud Fougere, expert-comptable et titulaire d’un **DU Gestion de Patrimoine**, et Aurore Carré, juriste spécialisée en droit des affaires et patrimoine, nous allions nos compétences pour vous offrir un accompagnement global et personnalisé.

2. Une Optimisation Globale

• Analyse des régimes fiscaux (Micro-BIC, Réel, IS).
• Déduction des charges et amortissements pour réduire vos revenus imposables.
• Anticipation des plus-values immobilières et impact des amortissements.

3. Une Approche Personnalisée

Chaque bien immobilier est unique, tout comme vos objectifs patrimoniaux. Nous élaborons une stratégie sur mesure pour sécuriser et valoriser vos investissements.

Comment Optimiser votre Fiscalité Immobilière à La Rochelle ?

En tant qu’investisseur immobilier, la clé de la réussite réside dans une gestion fiscale et patrimoniale efficace. Chez **Blue Conseil**, nous vous aidons à :

• Maximiser vos avantages fiscaux.
• Rester en conformité avec les évolutions législatives.
• Anticiper les impacts à long terme sur votre patrimoine.

Vous souhaitez optimiser la gestion de vos biens immobiliers ? Contactez-nous dès aujourd’hui pour un rendez-vous personnalisé.

Bien cordialement,

Blue Conseil
Expert-Comptable – Gestion de Patrimoine à La Rochelle
www.blue-conseil.com
Contact : [contact@blue-conseil.com] | [05 46 300 333]

Noël : Cadeaux et Bons d’Achat – Les Règles Claires par Blue Conseil, Expert-Comptable à La Rochelle

À l’approche des fêtes de Noël, de nombreux employeurs souhaitent offrir des cadeaux ou bons d’achat à leurs salariés. Mais connaissez-vous les règles à respecter pour que ces avantages soient exonérés de cotisations sociales ? Chez Blue Conseil, votre expert-comptable à La Rochelle, nous vous accompagnons dans la gestion de votre paie et vous aidons à optimiser vos avantages fiscaux.

I – Conditions Générales pour l’Exonération des Cotisations Sociales

Pour que les cadeaux ou bons d’achat soient exonérés de cotisations sociales, trois conditions doivent impérativement être respectées :

1. Caractère non obligatoire

Les cadeaux ou bons d’achat ne doivent pas être imposés par une convention collective, un contrat de travail, un usage ou un engagement unilatéral. Leur attribution doit rester librement décidée par l’employeur.

2. Absence de discrimination

Ils doivent être attribués à tous les salariés ou à une catégorie de salariés définie selon des critères objectifs (exemple : ancienneté, service). Toute discrimination subjective (âge, sexe, origine, etc.) est interdite. De plus, ils ne doivent pas être utilisés comme moyen de sanction (absences, retards, etc.).

3. Respect du seuil annuel

Pour l’année 2024, le seuil est fixé à 193 € par salarié et par année civile (soit 5 % du plafond mensuel de la Sécurité sociale). En dessous de ce montant, les cadeaux et bons d’achat sont exonérés de cotisations sociales et fiscales.

II – Conditions Particulières en Cas de Dépassement

Si vous dépassez ce seuil de 193 €, l’exonération est encore possible si les trois conditions suivantes sont réunies :

• Les bons d’achat sont attribués en lien avec un événement particulier (exemple : Noël, rentrée scolaire, mariage).
• Ils sont utilisés conformément à l’événement en question.
• Leur montant reste conforme aux usages.

Événements particuliers reconnus par l’Urssaf :

• Noël (par salarié et par enfant de moins de 16 ans).
• Naissance ou adoption.
• Rentrée scolaire (enfants de moins de 26 ans avec justificatif).
• Mariage ou PACS.
• Retraite.

À noter : si deux conjoints travaillent dans la même entreprise, le seuil s’applique individuellement à chacun.

III – Chèques-Lire, Chèques-Disques et Chèques-Culture

Ces bons spécifiques, considérés comme des aides à l’accès à la culture, bénéficient d’une exonération permanente :

• Ils ne sont soumis à aucun seuil de montant.
• Ils n’ont pas besoin d’être attribués dans le cadre d’un événement particulier.

Pourquoi choisir Blue Conseil, votre expert-comptable à La Rochelle ?

En tant que cabinet expert-comptable basé à La Rochelle, nous accompagnons les entreprises dans la gestion de la paie, la gestion de patrimoine et l’optimisation fiscale. Notre expertise vous permet de valoriser vos salariés tout en respectant les règles sociales et fiscales en vigueur.

Vous avez des questions sur les cadeaux ou bons d’achat pour Noël ? Contactez-nous dès aujourd’hui pour un accompagnement personnalisé.

FAQ : Cadeaux et Bons d’Achat pour les Salariés

1. Quels sont les seuils pour les cadeaux de Noël en 2024 ?

Le seuil est fixé à 193 € par salarié et par événement, conformément aux règles de l’Urssaf.

2. Les chèques-culture sont-ils soumis à cotisations sociales ?

Non, les chèques-culture bénéficient d’une exonération permanente et ne sont soumis à aucun seuil de montant.

3. Que faire si le seuil de 193 € est dépassé ?

En cas de dépassement, les bons d’achat restent exonérés de cotisations sociales s’ils respectent les conditions d’attribution liées à un événement particulier.

Pour toute autre question, n’hésitez pas à nous contacter !

Bien cordialement,

[BLue Conseil]
Expert-comptable – Blue Conseil
Gestion de la paie et patrimoine – La Rochelle

MESURES FISCALES POUR LES ENTREPRISES

Afin de tenir compte de l’impact de l’épidémie de coronavirus COVID-19 sur l’activité économique, et conformément aux annonces du Président de la République le 12 mars 2020, la DGFiP se mobilise pour accompagner les entreprises et les entrepreneurs individuels qui rencontrent des difficultés pour déclarer ou payer leurs prochaines échéances.

La priorité absolue doit être de soutenir la trésorerie des entreprises.
Le déclaratif devra suivre mais en temps voulu une fois cette gestion de crise passée. Ces mesures ou préconisations sont extraordinaires et ne valent que pour le mois de mars.

ENTREPRISES :

Vous pouvez demander à votre service des impôts des entreprises le report sans pénalité du règlement de vos prochaines échéances d’impôts directs (acompte d’impôt sur les sociétés, taxe sur les salaires).

TVA :

Les reports de paiement annoncés par la DGFIP ne prévoient pas la TVA dont les échéances commencent lundi. Pour autant, la déclaration du Président de la République fait état des « impôts » au sens large du terme.

Nous vous confirmons que les services de l’Etat sont mobilisés pour faciliter les formalités et les remboursements si besoin dans l’intérêt des entreprises.

Vu la situation extraordinaire du pays, NOUS PRÉCONISONS pour le mois de mars, malgré cette imprécision à ce jour, à faire les déclarations de TVA mais à ne pas effectuer les règlements.

Cotisations Sociales Entreprises :

Les employeurs dont la date d’échéance Urssaf intervient le 15 du mois peuvent reporter tout ou partie du paiement de leurs cotisations salariales et patronales pour l’échéance du 15 mars 2020. La date de paiement de ces cotisations pourra être reportée jusqu’à 3 mois : des informations seront communiquées ultérieurement sur la suite. Aucune pénalité ne sera appliquée.

CAS 1 : Si vous n’avez pas encore déposé votre DSN de Février 2020, vous pouvez la déposer jusqu’au lundi 16 mars 2020 inclus, en modulant votre paiement SEPA au sein de cette DSN.

tCAS 2 : Si vous avez déjà déposé votre DSN de Février 2020, vous pouvez modifier votre paiement de deux façons : ou bien en déposant jusqu’au dimanche 15 mars inclus, une DSN « annule et remplace » avec modification du paiement Urssaf ; ou bien jusqu’au jeudi 19 mars à 12h00, en modifiant votre paiement Urssaf.

TRAVAILLEURS INDÉPENDANTS :

L’échéance mensuelle du 20 mars ne sera pas prélevée.

Dans l’attente de mesures à venir, le montant de cette échéance sera lissé sur les échéances ultérieures (avril à décembre).

• nous vous rappelons que vous pouvez moduler à tout moment votre taux et vos acomptes de prélèvement à la source. Vous pouvez aussi reporter le paiement de vos acomptes de prélèvement à la source sur vos revenus professionnels d’un mois sur l’autre jusqu’à trois fois si vos acomptes sont mensuels, ou d’un trimestre sur l’autre si vos acomptes sont trimestriels. Toutes ces démarches sont accessibles via votre espace particulier sur impots.gouv.fr, rubrique « Gérer mon prélèvement à la source » : toute intervention avant le 22 du mois sera prise en compte pour le mois suivant.
• Si vous avez un contrat de mensualisation pour le paiement de votre CFE ou de votre taxe foncière, vous avez la possibilité de le suspendre sur impots.gouv.fr ou en contactant votre Centre prélèvement service : le montant restant vous sera prélevé au solde, sans pénalité.

Pour faciliter l’ensemble de vos démarches, la DGFiP met à votre disposition un modèle de demande, disponible sur le site impots.gouv.fr, à adresser à votre service des impôts des entreprises.

Pour toute difficulté, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre service des impôts des entreprises, par la messagerie sécurisée de votre espace professionnel, par courriel ou par téléphone.

Toute l’équipe du Cabinet Blue Conseil vous accompagne dans la gestion de cette crise. En cas d’urgence, vous pouvez joindre notre dirigeant – Arnaud Fougere (Expert-Comptable) au 06 62 74 24 27 ou par mail arnaud@blue-conseil.com

Les règles sociales sont incertaines pour les LMP et LMNP à compter du 1er janvier 2020.

Vous Etes :

LOUEURS EN MEUBLES NON SAISONNIER :

• Loyers encaissés < 23 000 euros : Pas de Cotisations Sociales
• Loyers encaissés > 23 000 euros : Pas de Cotisations Sociales

LOUEURS EN MEUBLES SAISONNIER :

• Loyers encaissés < 23 000 euros : Pas de Cotisations Sociales
• Loyers encaissés > 23 000 euros : Cotisations Sociales

Pour rappel, les cotisations sociales sont calculées sur le résultat imposable (BIC pro ou non pro). Si ce résultat est négatif ou nul, une cotisation minimale peut être due (contrairement aux prélèvements sociaux).

En revanche, en cas de cession, seuls les loueurs en meublés professionnels génèrent potentiellement des plus-values professionnelles, cotisables pour la plus-value court terme

Nous vous présentons ci-après notre développement, en nous appuyant sur les travaux de chez Fidroit

1. Ce qu’il faut retenir

L’article L. 611-1, 6° du CSS précise les conditions d’assujettissement aux cotisations sociales des loueurs en meublés. La condition d’inscription au RCS est supprimée dans la loi de finances pour 2020, le champ d’application des cotisations est donc modifié à compter de 2020.

Or, l’article L. 611-1, 6° du CSS renvoie toujours (à ce jour) à l’article 155, IV, 2, 1° du CGI : c’est-à-dire à la condition d’inscription au RCS. Il n’a pas été modifié (un oubli du législateur ?), alors que cette condition d’inscription a été supprimée par la loi de finances pour 2020.

Pour rappel, l’esprit du législateur qui avait guidé la modification de l’article L. 611-1 du CSS (par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2017) était très clair : faire cotiser les loueurs professionnels et, en plus, les « gros » loueurs saisonniers.

Il existe désormais une ambiguïté sur les modalités d’application des cotisations sociales à compter du 1er janvier 2020, compte tenu de la rédaction actuelle des textes applicables.

Compte tenu de cette difficulté d’interprétation, il est indispensable que le législateur modifie à nouveau le code de la sécurité sociale pour sécuriser le statut social de la location meublée.

1.1.           Première interprétation possible (la plus logique à la lecture des textes) : seuls les loueurs réalisant plus de 23 000 € de recettes issues de la location saisonnière doivent cotiser

Selon l’article L. 611-1 du CSS en vigueur à ce jour, doivent cotiser les loueurs en meublés :

• les recettes sont supérieures à 23 000 €,
• et lorsque ces locaux sont donnés en location saisonnière, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l’article 155 du CGI (condition d’inscription au RCS – abrogée par la loi de finances pour 2020).

Une lecture littérale de ce texte fait apparaître deux conditions :

• une première condition impérative : au moins 23 000 € de recettes ;
• une deuxième condition alternative : faire de la location saisonnière ou être inscrit au RCS. La deuxième branche de l’alternative ayant disparu du CGI, il ne resterait que la première.

En conséquence, seules les personnes (LMP ou LMNP) qui réalisent au moins 23 000

€ TTC (charges comprises) de recettes en location saisonnière, ont vocation à cotiser.

1.2.         Deuxième interprétation possible : tous les loueurs réalisant plus de 23 000 € de recettes doivent cotiser

Une autre interprétation, moins avantageuse pour les loueurs, conduirait à soumettre aux cotisations sociales tous les loueurs en meublé réalisant plus de 23 000 € de recettes :

• qu’ils soient inscrits au RCS ou non,
• qu’ils réalisent de la location saisonnière ou à titre de résidence principale,
• que les revenus de location meublée représentent ou non plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal IR.

En effet, si l’on considère que toute la condition alternative (faire de la location saisonnière ou être inscrit au RCS) disparaît avec la modification récente, alors il ne reste que la condition de recettes.

1.3.         Troisième solution : la situation n’est pas modifiée

Une troisième hypothèse serait de considérait le législateur souhaite maintenir les conditions d’affiliation en vigueur depuis 2017.

Pour ce faire, il doit modifier l’article L 611-1 du Code de la sécurité sociale en ajoutant un renvoi à l’article 155 du CGI dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2020 :« lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts dans sa rédaction antérieure à la loi de finances pour 2020 ».

Quoi inclure dans son prévisionnel financier et comment le structurer ? Blue Conseil vous apporte les clés pour comprendre ce document officiel basé sur des hypothèses de performances, qui vous sera utile pour obtenir des financements.

Qu’est ce que le prévisionnel financier ?

Que vous soyez créateur ou repreneur d’entreprise, votre business plan devra inclure un prévisionnel. En effet, ce document composé de tableaux chiffrés fera l’objet d’une étude de des créanciers et partenaires.

Il comprend :

• Le compte de résultat prévisionnel
• Le bilan prévisionnel
• Le plan de trésorerie
• Le plan de financement
• Le calcul de divers indicateurs financiers

Des connaissances considérables en comptabilité et fiscalité sont nécessaires à la création de ce document.

Le Compte de Résultats

Le compte de résultats est une projection sur trois, cinq ans ou plus. Il doit inclure les coûts fixes et variables, le résultat d’exploitation et le résultat exceptionnel. En voici un exemple fictif :

La dotation aux amortissements est une écriture comptable qui estime la dépréciation au cours du temps des immobilisations détenues par l’entreprise. C’est une charge qui n’est jamais vraiment décaissée mais qui ne doit pas être omise car elle permet de comptabiliser une perte de valeur. C’est aussi une façon d’anticiper le remplacement de certains moyens de production par exemple. Elle ne s’applique qu’aux biens inscrits au bilan.

Le bilan prévisionnel

Le bilan prévisionnel est une projection des actifs et passifs d’une entreprise sur plusieurs années.

L’actif comprend:

• Les immobilisations (biens appartenant à l’entreprise)
• Les créances clients et stocks (avances de l’entreprise aux clients
• La trésorerie

Le passif comprend :

• Les dettes financières
• Les crédits fournisseurs
• Les capitaux propres
• Les dettes fiscales et sociales
• Les découverts bancaires

Le plan de trésorerie

Par ailleurs, un plan de trésorerie sert à résumer les encaissements et décaissements de l’entreprise. Il faut prendre en compte les délais de paiement. Dans le cas d’une création d’entreprise il est difficile d’estimer ces délais mais s’il s’agit d’une reprise, il est possible de se baser sur les délais connus dans le passé.

Il faut noter aussi que l’entreprise paie d’abord ses achat en TTC avant de récupérer la TVA.

Par ailleurs, si les salaires sont prévus dans le plan de trésorerie, n’oubliez pas de prévoir une sortie mensuelle des salaires NET à payer ainsi qu’une autre sortie mensuelle ou trimestrielle correspondant aux charges sociales.

Le plan de financement

Le plan de financement est donc une partie capitale du prévisionnel financier de votre entreprise. Il convient de calculer les besoins et les ressources afin de prévoir une variation de trésorerie. C’est en général sur ce tableau que les banques se penchent  avant d’accorder ou refuser un prêt.

Exemple fictif de plan de financement :

Les indicateurs financiers

Dans de nombreux cas, il est utile de suivre et prévoir l’évolution d’indicateurs de performance témoins de la santé financière de votre entreprise.
Par exemple, on peut calculer :

• La marge brute

La marge brute est la différence hors taxes entre le prix de vente et le coût de revient de biens ou de services

Marge brute = Prix de vente HT – Coût d’achat HT. ou bien

Marge brute = Chiffre d’affaires – Coûts totaux.

• L’excédent brut d’exploitation:

Il définit la ressource d’exploitation dégagée par l’entreprise au cours d’une année

Calcul à partir du CA :

Excédent Brut d’Exploitation = CA – achats consommés – consommation en provenance de tiers + subventions d’exploitation – charges de personnel – impôts et taxes

Calcul à partir de la valeur ajoutée :

Excédent Brut d’Exploitation = valeur ajoutée + subventions d’exploitation – impôts, taxes et versements assimilés – charges de personnel

• Le seuil de rentabilité

Le calcul du seuil de rentabilité permet de savoir à partir de quel niveau d’activité l’entreprise est rentable. C’est un niveau de CA minimum à réaliser pour avoir un résultat supérieur à 0.

Seuil de Rentabilité = charges fixes / (( CA – charges variables) / CA)

• Le besoin en fonds de roulement

Le besoin en fonds de roulement est un calcul qui atteste du besoin de trésorerie nécessaire pour couvrir les décalages dans les flux de trésorerie.

Besoin en fond de roulement = Actif circulant – Passif circulant

• La capacité d’autofinancement

La capacité d’autofinancement est très liée au calcul de la trésorerie d’entreprise. Plus cette dernière est importante, plus l’entreprise peut réinvestir sans s’endetter.

Calcul à partir de l’excédent brut d’exploitation

Capacité d’autofinancement = Excédent brut d’exploitation + produits encaissables – charges décaissables

Calcul à partir du résultat net

Capacité d’autofinancement = résultat de l’exercice + charges calculées – produits calculés + valeur comptable des éléments de l’actif cédés – produits de cession des éléments actifs cédés

Pour plus d’exemples et de renseignements sur le prévisionnel financier ou l’expertise comptable, contactez Blue Conseil.