Loueur en Meublé et Cotisations sociales

Les règles sociales sont incertaines pour les LMP et LMNP à compter du 1er janvier 2020.

Vous Etes :

LOUEURS EN MEUBLES NON SAISONNIER :

  • Loyers encaissés < 23 000 euros : Pas de Cotisations Sociales
  • Loyers encaissés > 23 000 euros : Pas de Cotisations Sociales

LOUEURS EN MEUBLES SAISONNIER :

  • Loyers encaissés < 23 000 euros : Pas de Cotisations Sociales
  • Loyers encaissés > 23 000 euros : Cotisations Sociales

Pour rappel, les cotisations sociales sont calculées sur le résultat imposable (BIC pro ou non pro). Si ce résultat est négatif ou nul, une cotisation minimale peut être due (contrairement aux prélèvements sociaux).

En revanche, en cas de cession, seuls les loueurs en meublés professionnels génèrent potentiellement des plus-values professionnelles, cotisables pour la plus-value court terme

Nous vous présentons ci-après notre développement, en nous appuyant sur les travaux de chez Fidroit

  1. Ce qu’il faut retenir

L’article L. 611-1, 6° du CSS précise les conditions d’assujettissement aux cotisations sociales des loueurs en meublés. La condition d’inscription au RCS est supprimée dans la loi de finances pour 2020, le champ d’application des cotisations est donc modifié à compter de 2020.

Or, l’article L. 611-1, 6° du CSS renvoie toujours (à ce jour) à l’article 155, IV, 2, 1° du CGI : c’est-à-dire à la condition d’inscription au RCS. Il n’a pas été modifié (un oubli du législateur ?), alors que cette condition d’inscription a été supprimée par la loi de finances pour 2020.

Pour rappel, l’esprit du législateur qui avait guidé la modification de l’article L. 611-1 du CSS (par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2017) était très clair : faire cotiser les loueurs professionnels et, en plus, les « gros » loueurs saisonniers.

Il existe désormais une ambiguïté sur les modalités d’application des cotisations sociales à compter du 1er janvier 2020, compte tenu de la rédaction actuelle des textes applicables.

Compte tenu de cette difficulté d’interprétation, il est indispensable que le législateur modifie à nouveau le code de la sécurité sociale pour sécuriser le statut social de la location meublée.

1.1.           Première interprétation possible (la plus logique à la lecture des textes) : seuls les loueurs réalisant plus de 23 000 € de recettes issues de la location saisonnière doivent cotiser

Selon l’article L. 611-1 du CSS en vigueur à ce jour, doivent cotiser les loueurs en meublés :

  • les recettes sont supérieures à 23 000 €,
  • et lorsque ces locaux sont donnés en location saisonnière, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l’article 155 du CGI (condition d’inscription au RCS – abrogée par la loi de finances pour 2020).

Une lecture littérale de ce texte fait apparaître deux conditions :

  • une première condition impérative : au moins 23 000 € de recettes ;
  • une deuxième condition alternative : faire de la location saisonnière ou être inscrit au RCS. La deuxième branche de l’alternative ayant disparu du CGI, il ne resterait que la première.

En conséquence, seules les personnes (LMP ou LMNP) qui réalisent au moins 23 000

€ TTC (charges comprises) de recettes en location saisonnière, ont vocation à cotiser.

1.2.         Deuxième interprétation possible : tous les loueurs réalisant plus de 23 000 € de recettes doivent cotiser

Une autre interprétation, moins avantageuse pour les loueurs, conduirait à soumettre aux cotisations sociales tous les loueurs en meublé réalisant plus de 23 000 € de recettes :

  • qu’ils soient inscrits au RCS ou non,
  • qu’ils réalisent de la location saisonnière ou à titre de résidence principale,
  • que les revenus de location meublée représentent ou non plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal IR.

En effet, si l’on considère que toute la condition alternative (faire de la location saisonnière ou être inscrit au RCS) disparaît avec la modification récente, alors il ne reste que la condition de recettes.

1.3.         Troisième solution : la situation n’est pas modifiée

Une troisième hypothèse serait de considérait le législateur souhaite maintenir les conditions d’affiliation en vigueur depuis 2017.

Pour ce faire, il doit modifier l’article L 611-1 du Code de la sécurité sociale en ajoutant un renvoi à l’article 155 du CGI dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2020 :« lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts dans sa rédaction antérieure à la loi de finances pour 2020 ».



Bien Rédiger son Business Plan : Quelles sont les parties à inclure ?

Rédiger correctement son Business plan reste une étape clé de votre création d’entreprise. En effet, vous y inclurez de quoi convaincre partenaires et créanciers. Le Business Plan regroupe les schémas de financement. Mais aussi et surtout la description de votre produit ou services, votre clientèle cible et votre zone de chalandise.

Par ailleurs, le Business Plan vous permet de raconter l’histoire de votre idée et de répondre aux questions de répartition des rôles entre associés.

La rédaction du business plan est une étape importante de la création d'entreprise
Le Business Plan : Tout ce qu’il faut y mettre

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SAS vs SARL

SARL vs SAS, comment choisir son statut à lors de la création d’entreprise ?

Les SAS (Société par Actions Simplifiées) et SARL (Société à Responsabilité Limitée) sont des statuts juridiques permettant la création d’entreprise à plusieurs. (On créera une EURL ou une SASU si on souhaite développer son activité à titre personnel sans s’associer). Cet article vise à éclairer les questions qui se posent lors de la création de votre statut social : SAS ou SARL? 

SARL vs SAS : le choix et la rédaction des statuts
SAS ou SARL : quel statut choisir ?

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CORONAVIRUS – MESURES

MESURES FISCALES POUR LES ENTREPRISES

Afin de tenir compte de l’impact de l’épidémie de coronavirus COVID-19 sur l’activité économique, et conformément aux annonces du Président de la République le 12 mars 2020, la DGFiP se mobilise pour accompagner les entreprises et les entrepreneurs individuels qui rencontrent des difficultés pour déclarer ou payer leurs prochaines échéances.

La priorité absolue doit être de soutenir la trésorerie des entreprises.
Le déclaratif devra suivre mais en temps voulu une fois cette gestion de crise passée. Ces mesures ou préconisations sont extraordinaires et ne valent que pour le mois de mars.

ENTREPRISES :

Vous pouvez demander à votre service des impôts des entreprises le report sans pénalité du règlement de vos prochaines échéances d’impôts directs (acompte d’impôt sur les sociétés, taxe sur les salaires).

TVA :

Les reports de paiement annoncés par la DGFIP ne prévoient pas la TVA dont les échéances commencent lundi. Pour autant, la déclaration du Président de la République fait état des « impôts » au sens large du terme.

Nous vous confirmons que les services de l’Etat sont mobilisés pour faciliter les formalités et les remboursements si besoin dans l’intérêt des entreprises.

Vu la situation extraordinaire du pays, NOUS PRÉCONISONS pour le mois de mars, malgré cette imprécision à ce jour, à faire les déclarations de TVA mais à ne pas effectuer les règlements.

Cotisations Sociales Entreprises :

Les employeurs dont la date d’échéance Urssaf intervient le 15 du mois peuvent reporter tout ou partie du paiement de leurs cotisations salariales et patronales pour l’échéance du 15 mars 2020. La date de paiement de ces cotisations pourra être reportée jusqu’à 3 mois : des informations seront communiquées ultérieurement sur la suite. Aucune pénalité ne sera appliquée.

CAS 1 : Si vous n’avez pas encore déposé votre DSN de Février 2020, vous pouvez la déposer jusqu’au lundi 16 mars 2020 inclus, en modulant votre paiement SEPA au sein de cette DSN.

tCAS 2 : Si vous avez déjà déposé votre DSN de Février 2020, vous pouvez modifier votre paiement de deux façons : ou bien en déposant jusqu’au dimanche 15 mars inclus, une DSN « annule et remplace » avec modification du paiement Urssaf ; ou bien jusqu’au jeudi 19 mars à 12h00, en modifiant votre paiement Urssaf.

TRAVAILLEURS INDÉPENDANTS :

L’échéance mensuelle du 20 mars ne sera pas prélevée.

Dans l’attente de mesures à venir, le montant de cette échéance sera lissé sur les échéances ultérieures (avril à décembre).

  • nous vous rappelons que vous pouvez moduler à tout moment votre taux et vos acomptes de prélèvement à la source. Vous pouvez aussi reporter le paiement de vos acomptes de prélèvement à la source sur vos revenus professionnels d’un mois sur l’autre jusqu’à trois fois si vos acomptes sont mensuels, ou d’un trimestre sur l’autre si vos acomptes sont trimestriels. Toutes ces démarches sont accessibles via votre espace particulier sur impots.gouv.fr, rubrique « Gérer mon prélèvement à la source » : toute intervention avant le 22 du mois sera prise en compte pour le mois suivant.
  • Si vous avez un contrat de mensualisation pour le paiement de votre CFE ou de votre taxe foncière, vous avez la possibilité de le suspendre sur impots.gouv.fr ou en contactant votre Centre prélèvement service : le montant restant vous sera prélevé au solde, sans pénalité.

Pour faciliter l’ensemble de vos démarches, la DGFiP met à votre disposition un modèle de demande, disponible sur le site impots.gouv.fr, à adresser à votre service des impôts des entreprises.

Pour toute difficulté, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre service des impôts des entreprises, par la messagerie sécurisée de votre espace professionnel, par courriel ou par téléphone.

Toute l’équipe du Cabinet Blue Conseil vous accompagne dans la gestion de cette crise. En cas d’urgence, vous pouvez joindre notre dirigeant – Arnaud Fougere (Expert-Comptable) au 06 62 74 24 27 ou par mail arnaud@blue-conseil.com


Comment construire son prévisionnel financier ?

Quoi inclure dans son prévisionnel financier et comment le structurer ? Blue Conseil vous apporte les clés pour comprendre ce document officiel basé sur des hypothèses de performances, qui vous sera utile pour obtenir des financements.

Qu’est ce que le prévisionnel financier ?

Que vous soyez créateur ou repreneur d’entreprise, votre business plan devra inclure un prévisionnel. En effet, ce document composé de tableaux chiffrés fera l’objet d’une étude de des créanciers et partenaires.

Il comprend :

  • Le compte de résultat prévisionnel
  • Le bilan prévisionnel
  • Le plan de trésorerie
  • Le plan de financement
  • Le calcul de divers indicateurs financiers

Des connaissances considérables en comptabilité et fiscalité sont nécessaires à la création de ce document.

Le Compte de Résultats

Le compte de résultats est une projection sur trois, cinq ans ou plus. Il doit inclure les coûts fixes et variables, le résultat d’exploitation et le résultat exceptionnel. En voici un exemple fictif :

prévisionnel financier : compte de résultats fictif
Exemple d’un compte de résultats fictif

La dotation aux amortissements est une écriture comptable qui estime la dépréciation au cours du temps des immobilisations détenues par l’entreprise. C’est une charge qui n’est jamais vraiment décaissée mais qui ne doit pas être omise car elle permet de comptabiliser une perte de valeur. C’est aussi une façon d’anticiper le remplacement de certains moyens de production par exemple. Elle ne s’applique qu’aux biens inscrits au bilan.

Le bilan prévisionnel

Le bilan prévisionnel est une projection des actifs et passifs d’une entreprise sur plusieurs années.

L’actif comprend:

  • Les immobilisations (biens appartenant à l’entreprise)
  • Les créances clients et stocks (avances de l’entreprise aux clients
  • La trésorerie

Le passif comprend :

  • Les dettes financières
  • Les crédits fournisseurs
  • Les capitaux propres
  • Les dettes fiscales et sociales
  • Les découverts bancaires

Le plan de trésorerie

Par ailleurs, un plan de trésorerie sert à résumer les encaissements et décaissements de l’entreprise. Il faut prendre en compte les délais de paiement. Dans le cas d’une création d’entreprise il est difficile d’estimer ces délais mais s’il s’agit d’une reprise, il est possible de se baser sur les délais connus dans le passé.

Il faut noter aussi que l’entreprise paie d’abord ses achat en TTC avant de récupérer la TVA.

Par ailleurs, si les salaires sont prévus dans le plan de trésorerie, n’oubliez pas de prévoir une sortie mensuelle des salaires NET à payer ainsi qu’une autre sortie mensuelle ou trimestrielle correspondant aux charges sociales.

prévisionnel financier : plan de trésorerie fictif
Exemple d’un plan de trésorerie fictif

Le plan de financement

Le plan de financement est donc une partie capitale du prévisionnel financier de votre entreprise. Il convient de calculer les besoins et les ressources afin de prévoir une variation de trésorerie. C’est en général sur ce tableau que les banques se penchent  avant d’accorder ou refuser un prêt.

Exemple fictif de plan de financement :

prévisionnel financier : plan de financement fictif
Exemple d’un plan de financement fictif

Les indicateurs financiers

Dans de nombreux cas, il est utile de suivre et prévoir l’évolution d’indicateurs de performance témoins de la santé financière de votre entreprise.
Par exemple, on peut calculer :

  • La marge brute

La marge brute est la différence hors taxes entre le prix de vente et le coût de revient de biens ou de services

Marge brute = Prix de vente HT – Coût d’achat HT. ou bien

Marge brute = Chiffre d’affaires – Coûts totaux.

  • L’excédent brut d’exploitation:

Il définit la ressource d’exploitation dégagée par l’entreprise au cours d’une année

Calcul à partir du CA :

Excédent Brut d’Exploitation = CA – achats consommés – consommation en provenance de tiers + subventions d’exploitation – charges de personnel – impôts et taxes

Calcul à partir de la valeur ajoutée :

Excédent Brut d’Exploitation = valeur ajoutée + subventions d’exploitation – impôts, taxes et versements assimilés – charges de personnel

  • Le seuil de rentabilité

Le calcul du seuil de rentabilité permet de savoir à partir de quel niveau d’activité l’entreprise est rentable. C’est un niveau de CA minimum à réaliser pour avoir un résultat supérieur à 0.

Seuil de Rentabilité = charges fixes / (( CA – charges variables) / CA)

  • Le besoin en fonds de roulement

Le besoin en fonds de roulement est un calcul qui atteste du besoin de trésorerie nécessaire pour couvrir les décalages dans les flux de trésorerie.

Besoin en fond de roulement = Actif circulant – Passif circulant

  • La capacité d’autofinancement

La capacité d’autofinancement est très liée au calcul de la trésorerie d’entreprise. Plus cette dernière est importante, plus l’entreprise peut réinvestir sans s’endetter.

Calcul à partir de l’excédent brut d’exploitation

Capacité d’autofinancement = Excédent brut d’exploitation + produits encaissables – charges décaissables

Calcul à partir du résultat net

Capacité d’autofinancement = résultat de l’exercice + charges calculées – produits calculés + valeur comptable des éléments de l’actif cédés – produits de cession des éléments actifs cédés

Pour plus d’exemples et de renseignements sur le prévisionnel financier ou l’expertise comptable, contactez Blue Conseil.



Le chef d’entreprise peut-il effectuer des versements sur le PEE en l’absence de salariés ?

Nous vous proposons de faire un point sur le PEE, lorsque l’entreprise n’a pas de salarié.

Le versement de sommes sur le plan d’épargne entreprise (PEE) permet de constituer une épargne pour l’ensemble des salariés de l’entreprise mais également pour le dirigeant et leurs conjoints dans les entreprises de moins de 250 salariés.

Il convient néanmoins de s’assurer que l’entreprise emploie au moins un salarié à temps complet ou à temps partiel. 

NÉCESSITÉ D’EMPLOYER AU MOINS UN SALARIÉ

L’administration considère que la condition d’emploi doit être satisfaite au titre de chaque année de fonctionnement du plan. Le calcul de l’effectif est identique à celui effectué pour l’assujettissement à la participation. 

PREUVE À LA CHARGE DE L’EMPLOYEUR

Selon l’administration, il appartient au dirigeant de prouver l’existence d’un salarié dans leur entreprise pendant au moins 12 mois pour bénéficier eux-mêmes de l’intéressement.

CONDITION D’EMPLOI NON RESPECTÉE :

Attention : Lorsque la condition d’emploi n’est plus respectée, le dirigeant ou le chef d’entreprise ne peut plus effectuer de nouveau versement au plan, mais l’épargne constituée y demeure investie.


La lettre de mission à un expert comptable

La lettre de mission à un expert comptable permet de documenter la rémunération de l’expert comptable et de définir le cadre contractuel des relations avec son client.

Le cabinet d’expertise comptable à La Rochelle Blue Conseil vous informe.

À quoi sert la lettre de mission à l’expert comptable ?

Tout d’abord, la lettre de mission pose les bases d’un contrat. Elle servira de preuve à part entière en cas de litige.

Elle est obligatoire dans le cadre dans l’application du Code de Déontologie des Experts Comptables.

Que contient-elle ?

La lettre de mission à un Expert Comptable doit contenir plusieurs éléments.

En premier lieu, les tâches réalisées par l’expert comptable. Afin de prévoir les prestations non prévues, on conseille d’y inclure une grille de répartition, dans laquelle préciser les travaux qui peuvent être réalisés en interne par l’entreprise.

En second lieu, les honoraires de l’expert comptable. Ici, incluez avec lui le détail des différentes prestations. Par exemple la gestion de la paie, la rédaction des statuts, l’enregistrement aux administrations, etc…

missions de l'expert comptable - lettre de mission
Les domaines d’intervention possibles de l’expert comptable.

Résiliation

Une clause pénale peut prévoir le versement d’indemnités par le client à son expert comptable dans le cas où l’entreprise décide d’arrêter la collaboration. En général, le montant de ces indemnités se situe autour de 25% des honoraires et ne doit pas être excessif.

Aménagement de la responsabilité de l’expert comptable

L’expert comptable peut dans la lettre de mission engager sa responsabilité civile, pénale ou disciplinaire dans le cas où il commettait des fautes ou négligences.

Les fautes et négligences engagent la responsabilité civile de l’expert comptable. Tout comme les manquements préjudiciables : par exemple s’il y a eu des erreurs ou oublis dans les comptes lors d’un redressement fiscal.

Par ailleurs, dans le cas où les devoirs de l’expert comptable ne seraient pas respectés, sa responsabilité pénale est en jeu. L’expert comptable peut par exemple être tenu pour responsable d’un/une :

  • Omission d’écriture, ou écriture inexacte ou fictive
  • Négligence ou inobservation des règlements
  • Usage abusif de son titre / exercice illégal de la profession
  • Violation du secret professionnel
  • Fraude fiscale / fausse comptabilité

Pour plus d’exemples et de renseignements sur la lettre de mission ou l’expertise comptable, contactez Blue Conseil.